Schufa-Auskunft | Informationen

Schufa-Auskunft | Informationen

Schufa Auskunft Informationen: Sie möchten eine Wohnung anmieten oder eine Immobilie kaufen? Dann benötigen Sie heutzutage in aller Regel eine Schufa-Auskunft für Ihren zukünftigen Vermieter oder Ihr finanzierendes Bankinstitut. Durch den Ausdruck auf Sicherheitspapier sowie einen Kopierschutz und Wasserzeichen sorgt sie für noch mehr Vertrauen.

Eine kostenpflichtige Schufa-Auskunft erhalten Sie in jeder Easy Credit Filiale. Diese Schufa-Auskunft können Sie von dort sofort mitnehmen. Die Kosten für eine solche Bonitätsauskunft belaufen sich momentan auf 24,95 €. Auf der Easy Credit Internetseite können Sie sich nochmals ausführlich informieren.

Die Postbank bietet ebenfalls den gleichen Service zum gleichen Preis an.

Wenn Sie eine Schufa-Bonitätsauskunft über Easy Credit oder die Postbank erwerben möchten, beachten Sie bitte die nachfolgenden Punkte:

  1. Sie benötigen Ihren gültigen Personalausweis
  2. oder Ihren gültigen Reisepass inkl. Meldebestätigung
  3. sowie ein Konto bei einem deutschen Kreditinstitut, da die Bezahlung der 24,95 € nur mittels Bankeinzug möglich ist.
  4. Bitte achten Sie darauf, dass Ihnen Teil 1 und 2 der Auskunft ausgehändigt wird

Die Easy Credit Shops in Ihrer Nähe finden Sie hier:

  1. Schloßstr. 113, 12163 Berlin
  2. Tempelhofer Damm 181, 12099 Berlin
  3. Wimersdorfer Str. 55, 10627 Berlin
  4. Rathausstr. 5, 10178 Berlin (Alexanderplatz)

Tip für User unser Seite:

Nach §34 BDSG haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf eine kostenlose (§34 BDSG, Abs. 8) Auskunft. Nach diesem Gesetz hat jeder ein jährliches Auskunftsrecht von einem Unternehmen, einer Person oder einer Behörde, die Daten über Ihre Person speichern oder verarbeiten. Folgende Auskünft müssen erteilt werden:

  1. Zweck der Datenspeicherung
  2. Die über Ihre Person gespeicherten Daten und deren Herkunft
  3. Die Empfänger an die Ihre Daten weitergegeben werden

DOWNLOAD für ein spezielles Bestellformular für eine Schufa-Auskunft nach §34 BDSG (Bundesdatenschutzgesetz)

Direkt zur Schufa (Datenübersicht nach §34 BDSG)

10 Fehler bei Darlehensverhandlungen mit der Bank

10 Fehler bei Darlehensverhandlungen mit der Bank

Kredit Darlehen Verhandlung Bank

Die zehn Sünden in Kredit Darlehen Verhandlung Bank

  1. Kredit Darlehen Verhandlung Bank – Hektik in der Bank verbreiten: Verbreiten Sie keine Hektik, wenn Sie bei der Bank anrufen, um einen Termin für das Kreditgespräch zu vereinbaren. Zwischen dem Telefonat und dem eigentlichen Termin sollten etwa fünf Tage liegen. Sie wirken planlos und schlecht organisiert, wenn Sie auf einen früheren Termin drängen.
  2. Schlecht angezogen erscheinen: Ihr Erscheinungsbild und Ihr Verhalten machen bis zu 60 Prozent der Entscheidung des Bankers aus. Zum Erscheinungsbild gehören der Dresscode, der direkte Augenkontakt und ein fester Händedruck.
  3. In der Vergangenheit schwelgen: Gewöhnlich werden Sie aufgefordert, kurz Ihren Lebenslauf zusammenzufassen. Schwelgen Sie jedoch nicht in der Vergangenheit, sondern verbreiten Sie zukunftsorientierte Aufbruchstimmung.
  4. Trocken und emotionslos präsentieren: Während der Antragsteller seine Pläne erläutert, bewertet der Banker die Qualität Ihrer Präsentation: Hat er einen talentierten Verkäufer‐Typen vor sich? Würde er diesem Unternehmer etwas abkaufen? Es geht also nicht nur um Inhalte, sondern auch darum, wie Sie den Banker überzeugen.
  5. Keine konkreten Beispiele parat haben: Praktische Beispiele würzen ein trockenes Kreditgespräch. Zeigen Sie, dass Sie sich zu allen Eventualitäten des zukünftigen Geschäftsalltags Gedanken gemacht haben.
  6. Schlecht über die Konkurrenz sprechen: Das Gespräch wird unweigerlich auch auf die Marktsituation und die Konkurrenz eingehen. Hier lautet die wichtigste Regel: Niemals schlecht über die Konkurrenz sprechen. Eine sachliche Auseinandersetzung ist angemessen.
  7. Teilnahmslos dasitzen: Es ist nicht verboten, sich während des Gesprächs Notizen zu machen. Unternehmer, die nur da sitzen und alles auf sich einprasseln lassen, wirken schnell desinteressiert und motivationslos.
  8. Zielgruppe nicht kennen: Die Zielgruppe des zukünftigen Unternehmens müssen Sie unbedingt plastisch und realistisch darstellen. Es geht nicht nur um das Produkt und wie es verkauft werden soll, sondern auch darum, wer es kaufen wird.
  9. Als Bittsteller auftreten: Niemals sollten Sie als Bittsteller auftreten. Fühlen Sie sich immer als gleichwertiger Geschäftspartner: Sie verkaufen Ihre Geschäftsidee und der Banker seinen Kredit.
  10. Gespräch ohne nächste Schritte abschließen: Am Ende des Gesprächs muss unbedingt ein konkreter Verbleib formuliert werden: Wer kontaktiert wen wann als nächstes? Welcher Zeitplan und welche Fristen müssen eingehalten werden?

Kredit Darlehen Verhandlung Bank – Das Prinzip: Verzichtet man auf genaue Absprachen, verzichtet man vermutlich auch auf den Kredit!

Kredit Darlehen Verhandlung Bank

Fünf Tipps für ein souveränes Auftreten

Im besten Falle sollte das Gespräch zwischen dem Antragsteller und der Bank auf Augenhöhe ablaufen, berichtet foerderland.de: Unternehmer
sollten keine Bittsteller‐Rolle gegenüber der Bank einnehmen. Dazu empfiehlt das Unternehmer‐Portal im Vorfeld folgende fünf Maßnahmen:

  1. Erstellen Sie einen aussagekräftigen Businessplan: Der Schlüssel zum Geld ist der Businessplan. Hier ist Exaktheit geboten: Nur betriebswirtschaftlich korrekte und plausible Kalkulationen und Angebote überzeugen die Finanzexperten. Eine grobe Kostenaufstellung ist zu wenig. Zudem sollte die Geschäftsidee nachvollziehbar dargestellt werden. Auch Außenstehende müssen das Projekt verstehen können.
  2. Verteilen Sie die Verbindlichkeiten auf mehrere Kredite: Überlegen Sie, ob Sie das ganze Geld auf einmal benötigen. Wenn Geld zu unterschiedlichen Zeitpunkten verfügbar sein soll, kann es sinnvoll sein, einen Kredit auf mehrere kleine Darlehen aufzuteilen. Dadurch können Zinsen gespart und die Finanzierungslast auf verschiedene Schultern verteilt werden.
  3. Wählen Sie die passende Bank: Bei der Wahl der Bank sollten Selbständige Sorgfalt walten lassen. Kreditkonditionen auf den Internetseiten der Banken sagen nicht viel aus: Das konkrete Rating entscheidet. Verschaffen Sie sich in Gesprächen einen Eindruck von der Bank und dem zuständigen Sachbearbeiter. Bei welcher Bank sind kurzfristige Termine möglich? Welcher Sachbearbeiter erschien besonders kompetent und motiviert?
  4. Bereiten Sie die Unterlagen vor: Fragen Sie bei der Termin‐Vereinbarung nach den notwendigen Unterlagen und bereiten sie diese falls möglich schon vor. Dazu gehört etwa eine Vermögensaufstellung bzw. Selbstauskunft. Abhängig vom jeweiligen Kreditantrag, dem Antragsteller oder der Bank können zudem ein Einkommenssteuerbescheid, eine Grundbucheintragung oder ähnliches verlangt werden. Reichen Sie zusätzlich benötigte Unterlagen immer vollständig und fristgerecht nach.
  5. Kümmern Sie sich um Sicherheiten: Um der Bank ein solides Angebot zu unterbreiten, sollten sich Kreditnehmer schon vor dem Bankgespräch Gedanken über potenzielleSicherheiten machen.

Kredit Darlehen Verhandlung Bank – Gibt es Festgeld, Wertpapiere, Immobilien oder Bausparguthaben? Ist es sinnvoll, sich um eine Direktbürgschaft oder einen persönlichen Bürgen zu bemühen?

Kredit Darlehen Verhandlung Bank

So überzeugen Sie Kapitalgeber

Reden Sie nicht zu viel um den heißen Brei herum – das zerstöre die beste Präsentation, berichtet das Gründerportal foerderland.de. Demnach erreiche eine halbherzig präsentierte Geschäftsidee selten die Zuhörer. Laut foerderland.de ist eine gute Vorbereitung der Präsentation das A und O. Das Portal hat Tipps für einen erfolgreichen Auftritt zusammengestellt:

  1. Testen Sie die Präsentation: Machen Sie eine Generalprobe. So geraten Sie bei der eigentlichen Präsentation nicht unter Zeitdruck.
  2. Perfektionieren Sie den Einstieg: Ein gelungener Einstieg fesselt die Zuhörer. Deshalb gilt: Investieren Sie in den Start der Präsentation die meiste Arbeit. Gut geeignet sind Bilder oder spannende Geschichten.
  3. Sprechen Sie kein Fachchinesisch: Verwenden Sie möglichst keine Fremdwörter – damit bringen Sie Zuhörer zum Abschalten. Sie sollten Ihr Anliegen konkret auf den Punkt bringen. Eine deutliche Körpersprache unterstreicht den Vortrag. Sie sollten jedoch nicht übertreiben.
  4. Begeistern Sie die Zuhörer: Machen Sie Ihre Zuschauer neugierig. Sind Sie von Ihrer Idee überzeugt, können Sie auch andere begeistern. Wichtig: Wenden Sie sich dabei nicht nur an die Entscheidungsträger.
  5. Verstellen Sie sich nicht: Bleiben Sie immer authentisch. Das heißt auch: Behalten Sie Ihre Sprechweise bei und versuchen Sie nicht, mit Fachvokabular zu imponieren.
  6. Reden Sie mit dem Publikum: Schauen Sie während der Präsentation möglichst wenig auf die Power‐Point‐Folien oder den Beamer. Halten Sie beim Reden den Blickkontakt mit den Zuhörern. Tipp: Sprechen Sie immer mal wieder eine Person an – so bleiben Sie in Kontakt.
  7. Bleiben Sie bei den Fakten: Im Mittelpunkt der Präsentation steht immer Ihre Geschäftsidee. Diese sollten Sie nicht aus den Augen verlieren. Das Äußern von Andeutungen oder Hoffnungen gegenüber den Kapitalgebern ist fehl am Platz.
  8. Machen Sie den Nutzen deutlich: Interessant für die Kapitalgeber ist, welches Problem Sie lösen wollen. Halten Sie sich deshalb mit technischen Details Ihrer Idee zurück.
  9. Überzeugen Sie die Zuhörer von ihrer Einzigartigkeit: Die Konkurrenz schläft nicht: Überzeugen Sie Ihr Publikum deshalb von der Einzigartigkeit Ihrer Geschäftsidee.
  10. Profitieren Sie von den Fragen: Keine Angst vor kritischen Fragen: Sie bergen immer auch Chancen. Beantworten Sie diese kurz und präzise. Danach können Sie Ihr Anliegen wieder in den Mittelpunkt rücken.

Kredit Darlehen Verhandlung Bank

So sichern Sie sich gute Kreditkonditionen

Jedoch hat BWR Media, ein Unternehmensverlag der Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, eine Strategie entworfen, die Unternehmern
trotz Finanzkrise generell gute Kreditkonditionen beschert:

  1. Rating optimieren: Ihr Rating bzw. Ihre Unternehmensbewertung entscheidet darüber, ob und zu welchen Konditionen Sie einen Kredit erhalten.
    Auf diese Einschätzung ihrer Bank sollten Sie Einfluss nehmen: Ein sehr gutes Rating kann einen Zinsunterschied von bis zu zehn Prozentpunkten
    ausmachen. Beim Rating entscheidet besonders die Bonität Ihres Unternehmens: Ihre Bonität ist einwandfrei, wenn die Struktur Ihrer Bilanz‐ und
    Vermögenszahlen ausgewogen ist. Außerdem sollten Sie für eine gute Bonität über ausreichend Eigenkapital verfügen und jährlich einen möglichst kontinuierlichen Cash‐ Flow ausweisen.
  2. Unternehmenswert steigern: Je höher die Bank Ihren Unternehmenswert einschätzt, desto günstiger wird Sie Ihre Bonität bewerten. Ein hoher Unternehmenswert beweist, dass Ihr Unternehmen über bewertbare stille Reserven verfügt und gute Zukunftsaussichten hat.
  3. Vorausschauend planen: Wichtig für eine Bank: die hohe Qualität der Unternehmensplanung. Sie zeugt von einer stabilen Finanzkraft. Die Bank wird Ihr Unternehmen für besonders krisenanfällig halten, wenn Sie unzureichend planen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Sie eine gute Planung vielleicht längst praktizieren: Sie müssen Ihre Planung der Bank gegenüber offen legen. Besonders wertvoll ist die strategische Planung: In dieser Planung zeigen Sie Ihre Ziele Sie in den nächsten drei bis fünf Jahren auf.

Kredit Darlehen Verhandlung Bank

Sieben Fragen für eine gute Unternehmensplanung . Bei der Unternehmensplanung wird Ihre Bank auf folgende Faktoren achten:

1. Sind die vorgelegten Planziele realistisch und schlüssig?
2. Ist die Darstellung plausibel und sachlich richtig?
3. Nehmen Sie eine Umsatz‐, Investitions‐ und Bilanzplanung vor?
4. Ist die Darstellung Ihrer Finanzlage korrekt?
5. Nehmen Sie Marktuntersuchungen vor?
6. Überprüfen Sie fortlaufend, ob Sie die Planziele einhalten?
7. Haben Sie bestehende Risiken ausreichend berücksichtigt?

Kredit Darlehen Verhandlung Bank

Sicherheiten möglichst wenig belasten

Ein Kredit wird günstiger, wenn er besichert ist. Die Sicherheiten verändern zwar nicht die Ratingnote, aber die Kreditkonditionen.

Ein voll besicherter Kredit wird Sie 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte weniger an Zinsen kosten als ein so genannter Blankokredit, der ungesichert ist.

Handeln Sie mit Ihrer Bank aus, dass Sicherheiten nur für einen bestimmten Kredit gelten. Ist dieser getilgt, werden die Sicherheiten so automatisch wieder frei.

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Worauf noch zu achten ist!

Finanzierungen Darlehen

Finanzierungen Darlehen

Finanzierungen Darlehen: Kurze Glosse –>HAUSANSICHTEN ; Bitte beachten Sie bei den nachfolgenden Berechnungstabellen, dass diese nur einen Zahlenmäßigen Überschlag darstellen und genaue Berechnungen individuell nach den persönlichen Parametern des Erwerbers errechnet werden müssen!.

Wir optimieren Ihre Finanzierung, indem wir alle Faktoren (speziell nach den Richtlinien von BASEL II und der aktuellen Fiskal-/Steuerpolitik) Ihrer Finanzierung clever kombinieren und Ihnen eine passende und zinsgünstige Finanzierung anbieten.
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Hier finden Sie alle notwendigen Darlehensarten mit den dazugehörigen Formularen, die Sie zum Einreichen bei Ihrem finanzierenden Geldinstitut benötigen. Gern beraten wir Sie auch kostenfrei über aktuelle Finanzierungsmöglichkeiten. Über unsere umfangreiche Anbieterdatenbank greifen wir tagesaktuell auf die Angebote nationaler und internationaler Baufinanzierer zu und ermitteln das für Sie beste Angebot. Wir scannen den Markt nach der für Sie passendsten Baufinanzierungsform ab – ganz nach Ihren Vorgaben und Wünschen sowie den nachfolgenden Gegebenheiten:
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1. Der Bauherr: Alter, Familienstand, Einkommensart, Einkommenshöhe
2. Das Objekt: Lage, Nutzung, Förderungen, steuerliche Relevanzen
3. Die Konditionen: Höhe des Eigenkapitals, Laufzeit, Tilgung, Sondertilgungen
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Ich habe eine Frage zu meiner Immobilienfinanzierung: Ich melde mich persönlich per TELEFON
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Ich möchte mich selber um mein Hypothekendarlehen kümmern und benötige Informationen für das bevorstehende Gespräch mit der Bank –> 10 Todsünden in Kreditverhandlungen
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MP Finanzierungen, Kurfürstendamm 194, 10707 Berlin, Tel. +49 (0)30 / 700 159 647

Kreditvergabe nach Basel 3

Kreditvergabe Basel 3

Der Begriff Kreditvergabe Basel III bezeichnet ein Reformpaket des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungs-ausgleich (BIZ) für die bereits bestehende Bankenregulierung Basel II. Es stellt die ab 2013 gültige Reaktion auf die von der weltweiten Finanz- bzw. Wirtschaftskrise ab 2007 offengelegten Schwächen der bisherigen Banken-regulierung dar. Im Dezember 2010 wurde die vorläufige Endfassung von Basel III veröffentlicht, danach wurden noch einzelne Aspekte diskutiert. Die Umsetzung in der Europäischen Union erfolgte über eine Neufassung der Capital Requirements Directive (CRD), die am 1. Januar 2014 mit umfassenden Übergangs-bestimmungen in Kraft trat. In der Schweiz erfolgte die Umsetzung ab 2013. Dort sind insbesondere die Kapitalquoten strenger.

Kreditvergabe Basel 3: Erhöhung der Qualität, Konsistenz und Transparenz der Eigenkapitalbasis Die Finanzkrise zeigte, dass das globale Bankensystem ungenügend qualitativ hochwertiges Eigenkapital besaß. Basel III wurde auf das sogenannte
Kernkapital („Common Equity“) fokussiert. Es besteht bei Aktiengesellschaften in erster Linie aus dem eingezahlten Gesellschaftskapital und den Gewinnrücklagen

Folgende Maßnahmen werden zur Stärkung des Eigenkapitals ergriffen:

  • Innovatives Hybridkapital mit Rückzahlungsanreizen, welches unter Basel II bis zu 15 % ausmachen kann, wird nicht mehr als Tier-1-Kapital akzeptiert werden.
  • Tier-2-Kapital wird harmonisiert werden, das heißt, nationale Definitionen sollen einem internationalen Standard weichen.
  • Tier-3-Kapital wird komplett abgeschafft werden.

(Tier: Klassifizierung der Eigenmittel eines Kreditinstituts: Kernkapital, Ergänzungskapital, bzw. Drittrangmittel).

Insgesamt sollen zukünftig vor allem solche Eigenkapitalinstrumente vorgehalten werden, die am laufenden Verlust partizipieren. Eigenkapitalinstrumente, die lediglich im Liquidationsfall verfügbar sind (zum Beispiel Nachrang-darlehen) werden an Bedeutung verlieren. Dadurch soll das Fortführungsprinzip („Going-Concern-Prinzip“) in den Vordergrund rücken.

Kreditvergabe Basel 3: Verbesserung der Risikodeckung

  • Erhöhung der Kapitalanforderungen für Kredit- und Marktrisiken, sowie komplexe Verbriefungen (Säule I)
  • Erhöhte Standards für den bankenaufsichtlichen Überprüfungsprozess (Säule II)
  • Erhöhte Standards für die Offenlegung (Säule III)
  • Überarbeitung der Bestimmungen für das Handelsbuch (noch nicht abgeschlossen)
  • Erhöhung der Kapitalanforderungen für Gegenparteienexposures aus Derivat-, Repo- und Wertpapiergeschäften; Reduktion der Prozyklizität und Anreize
  • zur Abwicklung von OTC-Kontrakten über zentrale Gegenparteien
  • Reduktion der Abstützung auf externe Ratings

Einführung einer Verschuldungsgrenze (Leverage-Ratio)
Die Verschuldungsgrenze stellt ein Alternativmaß für risikogewichtete Messgrößen dar. Sie stellt die weitgehend ungewichtete Bilanzsumme ins Verhältnis zum regulatorischen Eigenkapital. Sie soll den Bankensektor vor einer übermäßigen Verschuldung bewahren und somit das Risiko eines destabilisierenden Schuldenaufbaus senken. Damit ergänzt die Leverage Ratio die Eigenkapitalstandards nach Säule 1.

Die Ausgestaltung der Leverage Ratio ist noch nicht final verabschiedet. Sie soll erst ab 2018 als verbindliche Mindestgröße gelten. Übergangsweise ist eine Begrenzung der Bilanzsumme auf das 33,3-fache des gesamten Kernkapitals (Total Tier 1-Quote: 3 % der Bilanzsumme) vorgesehen. Ab 2015 ist der Verschuldungsgrad der Institute im Rahmen der Offenlegung nach Säule 3 zu publizieren. Reduktion von Prozyklizität und Stärkung von antizyklischen Puffern Prozyklische Elemente verstärkten die Finanzkrise. Dafür verantwortlich waren insbesondere die Buchhaltungsstandards. Aufgrund der Marktwertansätze nach IFRS und anderen Standards mussten die Institute den Bilanzwert von Wertpapieren und anderen Forderungen zeitnah an die sinkenden Börsenkurse anpassen. Erschwerend kam hinzu, dass nach IAS 39 vor Eintritt des Ausfalls keine Wertbe-richtigungen („Drohverlustrückstellungen“) gebildet werden durften, welche zumindest in Teilen den resul-tierenden Verlust in frühere Perioden verlagert und so die Auswirkungen abgeschwächt hätten. Aus diesem Grund unterstützt das Basler Komitee die Bestrebungen des International Accounting Standards Boards, die Regeln zur Risikovorsorge zu überarbeiten. Details soll der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 9 regeln.

Ferner geht Basel III das Problem der Prozyklizität durch die Einführung eines Kapitalerhaltungspuffers sowie eines antizyklischen Eigenkapitalpuffers an. Diese Maßnahmen wirken komplementär zur Risikovorsorge: während höhere Rückstellungen erwartete Verluste auffangen, absorbiert der Eigenkapitalpuffer unerwartete Verluste. Bei den Kapitalpuffern handelt es sich um „weiche“ Kapitalanforderungen. Kann eine Bank die Puffer-anforderungen nicht erfüllen, verliert sie nicht die Banklizenz . Allerdings ist sie hinsichtlich der Gewinnver-wendung eingeschränkt. Solange die Puffer nicht eingehalten werden, sind Banken zukünftig verpflichtet, Teile des Gewinns oder sogar den vollen Gewinn einzubehalten, um die Kapitalbasis zu stärken. In diesem Fall können also nur geringere Dividenden gezahlt werden. Auch Tantiemen und Aktienrückkaufprogramm sind von diesen Einschränkungen betroffen.

Kreditvergabe Basel 3: Der Kapitalerhaltungspuffer soll 2,5 % betragen. Der antizyklische Puffer wird von der nationalen Aufsicht für die Banken ihres Landes festgelegt und soll zwischen 0 und 2,5 % liegen. Änderungen der Höhe werden 12 Monate im Voraus bekannt gegeben. Dadurch soll die Aufsicht ein weiteres Instrument erhalten, um konjunkturelle Überhitzungen und übermäßige Kreditvergabe zu verhindern.
Die Kapitalanforderungen der Kapitalpuffer sind mit hartem Kernkapital zu erfüllen (Common Equity Tier 1).

Kreditvergabe nach Basel 2

Kreditvergabe Basel 2

AUSWIRKUNGEN AUF DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Kreditvergabe Basel 2: nach einem Artikel von Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Fachleiter Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Stuttgart/University of Cooperative Education Wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) und Diplom-Betriebswirtin (BA) Tanja Lorenz sowie eigene Recherchen. (Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben wird nicht übernommen.)Die Änderung der geltenden Regelung von 8% Eigenkapitalunterlegung (Basel I) der Bankaktiva wird vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, der die Regelungen konzipiert, als zu pauschal angesehen. Basel II soll als risikogerechtere Eigenkapitalunterlegung einen internationaler Standard schaffen, welcher der Insolvenz von Banken vorbeugt und damit zur Stabilität der Weltwirtschaft beiträgt.

Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht präsentierte im Juni 2004 der Öffentlichkeit die Endfassung von Basel II. Die neuen Eigen-kapitalvorschriften werden im Verlauf des Jahres 2006 parallel zu Basel I einem Testlauf unterzogen; ab dem 31. Dezember 2006 treten Standardansatz und einfacher IRB-Ansatz von Basel II dann endgültig in Kraft; die fortgeschrittenen Ansätze beim bankinternen Rating sowie zur Bemessung des operationellen Risikos folgen ein Jahr später.
Als wesentliche Umgestaltung ist die Einführung von Ratings zu nennen sowie die Ausweitung der Möglichkeiten zur Anrechnung von Kreditsicherheiten (z.B. Aktien) und die Einbeziehung operationeller Risiken.

Basler Ausschuss der Bankenaufsicht
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht wurde 1975 von den Zentralbankpräsidenten der Zehnergruppe (G-10-Staaten) gegründet. Er setzt sich aus hochrangigen Vertretern nationaler Bankenaufsichtsbehörden und Zentralbanken zusammen. Das wesentliche Ziel ist es, die Harmonisierung des Bankenaufsichtsrechts international voranzutreiben. Die vom Basler Ausschuss entwickelten Vorgaben sind streng genommen nur die Basis für freiwillige Vereinbarungen zwischen den nationalen Aufsichtsbehörden und den von Ihnen beaufsichtigten international aktiven Großbanken. Für die „global player“ haben sie aber faktisch verbindlichen Charakter. Hinzu kommt, dass die Vorgaben des Basler Ausschusses im Allgemeinen über EU-Richtlinien Eingang in unser nationales Aufsichtsrecht finden. Viele Nicht-EU-Staaten haben die Basler Empfehlungen in ihre nationalen Aufsichtssysteme übernommen. Die Arbeiten des Ausschusses sind mit dem Vorschlag der Eigenkapitalvereinbarung von 1988 (Basel I) in das Zentrum des öffentlichen Interesses gerückt.

Kreditvergabe Basel II – Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung
Der Basler Ausschuss hat durch Basel II Vorschläge zur Neufassung der Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 unterbreitet. Im Kern geht es darum, die Kapitalanforderungen an Banken stärker als bisher vom ökonomischen Risiko abhängig zu machen, und neuere Entwicklungen an den Finanzmärkten sowie im Risikomanagement der Institute zu berücksichtigen. Vorgaben zur qualitativen Aufsicht mit intensiven Kontakten der Aufseher zu den Banken sowie erweiterte Offenlegungspflichten kommen als ergänzende Elemente hinzu. (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2001) Erwähnenswert ist die Einführung von Ratings zur Bewertung von Krediten und die Abhängigkeit der Eigenkapitalunterlegung von der Bonität bzw. dem Rating des Kreditnehmers.
Es ist davon auszugehen, dass die Bonität des Schuldners sich in den Kreditkonditionen widerspiegelt. Interessant für die Immobilienwirtschaft ist die erweiterte Klassifizierung von Kreditnehmern. Projektfinanzierungen stellen nach der neuen Regelung eine eigene Bonitätsklasse dar. Die Ausarbeitung der Anrechnung für gewerbliche Realkredite hat in Basel II an Ausmaß bzw. an ausführlicher Beschreibung zugenommen.

Das Rating
„Ratings sind Indikatoren für Ausfallwahrscheinlichkeiten von Zahlungsströmen aus Schuldverschreibungen.(…) Je höher die Bonität des Schuldners erachtet wird, desto niedriger ist die Risikoprämie, die der Schuldner zahlen muss und desto niedriger sind die nötigen Zugeständnisse zur Besicherung der Anleihe. Erstklassige Schuldner zahlen nur geringe Risikoprämien.“ (Betsch, O. u.a., Corporate Finance, 2. Auflage, München 2000, S. 30) Ratingagenturen, in den USA schon seit über 100 Jahren existent, sind in Deutschland erst seit den 70er Jahren bekannt. Die populärsten, wie Moodys, Standard & Poor oder Fitch kategorisieren Unternehmen bzw. ihre Anleihen auf dem Kapitalmarkt nach ihrer Bonität.
Die Emittenten der Anleihen sind an einem guten Rating interessiert, da sie damit ihr Zinsniveau bestimmen. Durch Basel II sollen nun Ratings für jedes Unternehmen eingeführt werden. Das Rating stellt eine in die Zukunft gerichtete Analyse dar, die prognostizierte Entwicklungen in Berechnungen mit einbezieht. Trotzdem ist ein Rating keine 100%-ige Absicherung vor einem Kreditausfall. Auch ein als sehr gut bewertetes Unternehmen besitzt eine Ausfallwahr-scheinlichkeit, die unberechenbar bleibt. (vgl. Stroer, Claudia, Basel II und die Folgen in „Bankmagazin“ Nr. 4 vom 18.03.20001, S. 17)
Die Einführung von Ratings zu Risiko differenzierter Gestaltung des Eigenkapitals wird zwar begrüßt aber mit der Einschränkung, das hierbei das Risiko, welches schon durch die Risikoprämien in den Zinsen abgedeckt ist, noch einmal in der Eigenkapitalunterlegung berücksichtigt werden muss. Zudem wird durch die Vielzahl von Sicherheits-puffern, Abschlägen (=Haircuts) und Mindestbelastungen (=Floors) ein gleichzeitiges Zusammentreffen aller potenziellen Krisenszenarien, Fehler und Katastrophen unterstellt, wessen Eintreten vielen als gänzlich unwahr-scheinlich vorkommt und daher auch ein zu hoher Kostenfaktor darstellt. „Nach alle dem steht zu befürchten, dass es im Durchschnitt zu einer Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen für Unternehmenskredite und damit zu einer Ver-schlechterung der Kreditkonditionen kommt. Dies würde insbesondere mittelständische Unternehmen belasten.“ (vgl. ZKA, Kurzfassung der Stellungnahme des zentralen Kreditausschusses zum Konsultationspapier des Baseler Ausschusses zur Neuregelung der angemessenen Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten vom 16. Januar 2001, Mai 2001)
Die Standardmethode nennt für Forderungen, die durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien voll-ständig abgesichert sind eine Risikogewichtungspauschale von 50%. Allerdings muss der Kreditnehmer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
1. „Ausleihungen, die vollständig durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien abgesichert sind, die vom Kreditnehmerbewohnt werden oder sollen oder die vermietet sind, erhalten ein Risikogewicht von 50%. Ange-sichts der Erfahrungen inzahlreichen Ländern, dass gewerbliche Immobilienkredite in den vergangenen Jahrzehnten wiederholt zu Problemen in derBankenlandschaft geführt haben, hält der Ausschuss an der Meinung fest, dass Grundpfandrechte/Hypotheken auf gewerblicheImmobilien im Prinzip kein anderes Risikogewicht der besicherten Kredite als 100% rechtfertigt.“ (Die Neue BaslerEigenkapitalvereinbarung, Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Deutsche Bundesbank, Basel Januar 2001).
2. Ausnahmebehandlung für Gewerbeimmobilien
Eine Ausnahmebehandlung kann nur für Immobiliendarlehen gelten, die bestimmte Kriterien erfüllen, diese sollen im folgendengenannt werden. Die bevorzugte Behandlung zeigt sich in einer 50%- statt 100%-Eigenkapitalunterlegung. Für Banken ist einegeringere Eigenkapitalunterlegung erstrebenswert, denn es stellt freies Kapital für weitere Unternehmensaktivitäten dar. Die50%-Gewichtung besteht für ein Darlehen bis zum niedrigeren Wert von entweder 50% des Marktwertes oder 60% des Beleihungswertes und einer 100%-igen Gewichtung für den verbleibenden Darlehensteil. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft)
3. Kriterien
Der Basler Ausschuss hat mit dem Ziel des internationalen Standards der Eigenkapitalbestimmungen Definitionen vorgegeben;Erklärungen zu Begriffen werden daher in diesem Kontext öfters zu finden sein. Für die Immobilien-wirtschaft ist dies ein wichtigerBestandteil im Bemühen um weltweit einheitliche Bewertungsansätze und Be-stimmungen, denn erst wenn ein übereinstimmendesBegriffsverständnis vorliegt, können internationale Regelungen identisch umgesetzt werden. Um Regelungen für die gewerblicheRealkredite treffen zu können, muss dieser erst einmal beschrieben werden.Gewerblicher Realkredit: Unter gewerblichem Realkredit versteht man die Gewährung von Mitteln durch gewerblicheHypothekarkredite an kreditwürdige Darlehensnehmer entweder Einzelpersonen oder Gesellschaften.Gewerblicher Hypothekarkredit: Ein gewerblicher Hypothekarkredit ist eine langfristige Finanzierung, üblicherweise in Formeines langfristigen (im Regelfall bis zu 10 Jahren laufenden) Darlehens gegen Verpfändung einer rechtlichen Sicherheitenleistung inForm einer Hypothek an einem derzeit Ertrag bringenden Objekt zu einem festgelegten Zinssatz und rückzahlbar in regelmäßigenperiodenbezogenen Mischraten von Kapital und Zins, das über einem Zeitraum von bis zu 25 – 30 Jahren getilgt wird. (Diese Definition umfasst keine Hypotheken in Form von Mietverträgen.) (Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital (Übereinkunft)
4. Ausschluss von Immobilienarten

  • Spezielle Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen, die auf jeden Fall für die bevorzugte Behandlung nicht in Frage kommen,
  • werden als stark risikobehaftet oder spekulativ eingestuft. Folgende Immobilienfinanzierung werden unabhängig von nationalen
  • Immobilienmärkten von der privilegierten Behandlung ausgeschlossen. Weitere Einteilungen in Spekulations- bzw. Risikodarlehen
  • unterliegen der nationalen Aufsichtsbehörde.
  • Darlehen mit unregelmäßigen Rückzahlungsmodalitäten
  • Produktions- bzw. Projektfinanzierungen
  • Darlehen, die durch Spezialimmobilien besichert sind (z.B. Produktionsgebäude, religiöse Zentren, Hotels,freistehende Restaurants)
  • Darlehen, die durch Freizeitimmobilien besichert sind (z.B. Vergnügungsparks, Golfplätze)
  • Grundstücksfinanzierungen (d.h. Darlehen auf freie oder unbebaute Grundstücke)
  • Saisonimmobilien (d.h. Immobilien, die nur während bestimmter Zeiten des Jahres genutzt werden können)
  • Immobilien, mit einer im Hinblick auf den Umweltschutz heiklen Nutzung oder Lage (Chemie- oder
  • Erdölraffinerien,Müllentsorgungsanlagen, Autowerkstätten, usw.)
  • Konsortial- und syndizierte Finanzierungen (bei Teilnahme als Dritter)
  • Rückgriffslose Darlehen (d.h. Darlehen, bei denen kein Rückgriff auf den Darlehensnehmer möglich ist)
  • Immobilien, für deren Betrieb eine Konzession erforderlich ist (z.B. Privatkliniken und -sanatorien, Alten- und Pflegeheime,private oder spezielle Ausbildungsstätten)
  • Immobilien mit negativem Kapitaldienst
  • Immobilien, bei denen der Darlehensnehmer oder ein mit ihm verbundenen Dritter ein wichtiger Mieter ist. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes
  • Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital Übereinkunft)

5. Beleihungsansätze Markt- und Beleihungswert
Sowohl Marktwert wie Beleihungswert müssen von einem kompetenten und unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden.Mindestens alle drei Jahre muss eine Überprüfung stattfinden oder wenn der Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 10% fällt Marktwert: Derjenige Wert, zu dem die Immobilie privatrechtlich zwischen einem gewillten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer am Tag der Bewertung verkauft werden könnte, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Markt öffentlich zugänglich gemacht ist, dass die Marktsituation eine ordnungsgemäße Veräußerung zulässt und dass – je nach Art der Immobilie – eine angemessene Frist zur Verhandlung des Verkaufs zur Verfügung steht.

Für den Marktwert gilt:
Käufer und Verkäufer sind willens, das Geschäft zu tätigen

Beide Parteien sind gut informiert oder gut beraten und handeln nach ihrer Ansicht im jeweils besten Interesse
Die Zahlung erfolgt entweder in bar (landesübliche Währung) oder in vergleichbaren Zahlungsmodalitäten
Der Preis stellt den normalen Wert der Immobilie dar, ohne Berücksichtigung besonderer oder – innovativer Finanzierungsvarianten oder Verkaufskonzessionen, die durch eine am Verkauf beteiligte Partei gewährt werden.

Um Missverständnissen vorzubeugen: der hier definierte Marktwert wird in Deutschland als der Verkehrswert gem. § 194 BauGB aufgefasst. Aufgrund englischer Originaltexte und deutscher Übersetzungen ist – in der Vergangenheit der Marktwert nicht als der uns bekannte Verkehrswert in den Sprachgebrauch übernommen worden und hat sich seither aus Gründen der Kontinuität als Bezeichnung in der Literatur durchgesetzt. (vgl. BAKred, Rundschreiben 14/98, Berlin, 14.08.1998, S. 2; vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahme-behandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen –

Ergänzendes Dokument
zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft) Beleihungswert: derjenige Objektwert, der von externen oder ange-stellten Gutachtern, die nicht in die Kreditentscheidungen der Bank eingebunden sind, im Rahmen einer konser-vativen und sorgfältigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit des Objektsund unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen und öffentlichen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen Nutzung und möglicher Nutzungsalternativen des Objekts festgelegt wird. Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert soll transparent und klar dargestellt sein. Der Basler Ausschuss sieht vor, dass mit dem definierten Beleihungswert, welches als Ertragswertverfahren gilt, nur die dauerhaften Merkmale des Objekts sowie der Ertrag, den durch jeden Mieter nachhaltig bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden kann, berücksichtigt wird. Die Bewertung ist unabhängig vom derzeitigen Mieter, seinem Beruf, seinen Fähigkeiten und seiner Erfahrung,
der derzeitigen Nutzung der Immobilie und dem derzeitigen Preisniveau. Das Außerachtlassen des derzeitigen Preisniveaus geschieht mit dem Ziel, dass „vorübergehende Spitzen der Marktpreise und Mieten die Festlegung des Beleihungswertes nicht beeinflussen“. Folglich liegt der Beleihungswert im allgemeinen unter dem Marktwert. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen – Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft -, Inoffizielle Übersetzung des Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, Januar 2001)
6. Anforderungen an die Gutachter Sachverständige bzw. Gutachter zeichnen sich durch Kompetenz und Unabhängigkeit aus. Der Kreditgeber muss sich fortlaufend von der Integrität, der Sachkenntnis, Erfahrung und Fähigkeit (fundierte Kenntnisse über den jeweiligen Immobilienmarkt und die jeweilige Objektart) überzeugen. Diese Funktion muss von der internen Aufsichtsstelle innerhalb der Banken wahrgenommen werden. Zudem ist der Gutachter regelmäßig von externen Stellen zu beaufsichtigen und zu bestätigen. Die Regelungen des Standard-ansatzes bezüglich der gewerblichen Immobiliendarlehen sieht eine intensivere Bewertung der Objekte vor. Es ist zwar gegenüber der geltenden Regelung der gleiche Zeitabstand (mind. 3 Jahre oder wenn Marktwert um mehr als 10% fällt), der Basler
Ausschuss baute hier jedoch Kontrollinstanzen ein zur Überprüfung der Banken: Säule 2, die aufsichtsrechtliche Überprüfung und Säule 3, die Marktdisziplin, die sich durch Offenlegung und Transparenz auszeichnet. Dadurch werden für Banken die Anforderungen an die Immobilienbewertung steigen, was nicht ohne Konsequenzen für das Berufsbild des „Sachverständigen“ bleiben wird.
7. Bewertungsrichtlinien
Als Objekt der Bewertung führt der Baseler Ausschuss Immobilien und gleichrangige Rechte auf, einschließlich Bestandteile undGebäude, jedoch ausschließlich der Einrichtung. Die Immobilie muss in gutem Zustand und zu jeder Zeit marktgängig und vermietbarsein. Baumängel müssen ausgewiesen, die Kosten für Unterhalt oder bauliche Veränderungen gemäß aktuellen Werten festgelegt und in der Bewertung berücksichtigt werden.

Grundsätzlich ist in einer Bewertung folgendes zu berücksichtigen:
Alle Umstände, die den Wert sowie alle dauerhaften Merkmale der besicherten Immobilie bestimmen, sind zu ermitteln
Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen
Der Beleihungswert soll auf Grundlage eines Zwei-Säulen-Prinzips erfolgen, d.h. sowohl auf dem Boden- und Bauwert (Sachwert) als auch auf dem Ertragswert

Der Beleihungswert orientiert sich am Ertragswert
Weichen Ertrags- und Sachwert erheblich voneinander ab, müssen diese Gründe gesondert erläutert werden. Sollte der Ertragswert in solch einem Falle den Sachwert übersteigen, bewegt sich das besicherte Darlehen zwischen diesen beiden WertenSeparate Berücksichtigung für den Beleihungswert (bzw. festgestellter Beleihungswert durch Verfahren, welches sich am Ertragswert orientiert) finden: Lage und Verkehrsanbindung, nachhaltige Marktfähigkeit, Entwicklungsperspektiven des Unternehmens (Schuldner) sowie alternative Nutzungsarten.

Die Immobilie als Sicherheit für Unternehmenskredite
Gewerbliche Immobilien werden als Sicherheit anerkannt, wenn das Kreditnehmerrisiko nicht wesentlich von der Leistungsfähigkeit der zugrunde liegenden Immobilie oder des Projekts abhängig ist, sondern vielmehr von der Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung der Schulden aus anderen Quellen.
Ausgeschlossen sind im Bau befindliche Immobilien und unerschlossene Grundstücke, Projektfinanzierungen und gewerbliche Immobilien, deren Mieteinnahmen primär dem Unternehmensziel und der Kreditrückzahlung dienen. Kreditvergaben für die Erstellung von Wohnsiedlungen oder für den Mietwohnungsbau, bei denen das Risiko der Rückzahlung entscheidend von den Cashflows aus den Mietzahlungen abhängig sind als Projektfinanzierungen anzusehen und sollten daher als Absicherung eines Unternehmenskredites nicht verwendet werden. Garantien, Kreditderivate, Verbriefungen werden präferiert. dadurch wächst das zur Absicherung des Kredits anrechnende Vermögen und führt zu einer geringeren Eigenkapitalunterlegung der Banken und bedeutet für den Kreditsuchenden eine bessere Risikoeinstufung – und somit bessere Konditionen

Kreditvergabe nach Basel 1

Kreditvergabe Basel 1

Kreditvergabe Basel 1: „Der Hauptanstoß für die Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 war die Besorgnis der Zentralbankpräsidenten der G10-Länder, dass das Eigenkapital der wichtigsten Banken weltweit aufgrund des an haltenden Verdrängungskampfes auf einen gefährlich tiefen Stand gefallen war.

Auswirkungen von Basel I
Die zwei Hauptziele der Eigenkapitalvereinbarung waren die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung im internationalen Bankwesen und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen, so dass Banken ihr Geschäft ohne angemessene Eigenkapitalunterlegung nicht mehr weiter ausbauen konnten. Diese beiden Ziele sind erreicht worden. Die Verdienste der Eigenkapitalvereinbarung wurden allgemein anerkannt, und in den neunziger Jahren zum international akzeptierten Standard, der in weit über 100 Ländern im Bankwesen Anwendung fand.

Die geltende Regelung für Immobiliendarlehen:
Die geltende Regelung der Eigenkapitalunterlegung bestimmt die 50%-Eigenkapitalunterlegung für wohnwirtschaftliche Realkredite. Die Anrechnung für gewerbliche Realkredite wurde 1998 eingeengt. Die privilegierte Anrechnung kann nur noch dann stattfinden, wenn die Immobilie tatsächlich überwiegend gewerblich genutzt und im Inland gelegen ist und, wenn bestimmte Anforderungen an das Immobilienobjekt sowie an das Wertermittlungsverfahren eingehalten werden .Dadurch wird in Zukunft der privilegierte Realkreditanteil an einem Darlehen auf max. 50% des Verkehrswertes begrenzt.

Anforderungen an das Immobilienobjekt
Die Immobilie muss:

  1. überwiegend (mehr als 50% Flächenanteil) Büroräume oder vielseitig nutzbare Geschäftsräume enthalten in Abgrenzung zurwohnwirt-schaftlichen Nutzung. Geschäftsräume sind auch Produktions- und Lagerräume.
  2. im Inland oder in einem EU-Mitgliedsstaat, die ebenfalls die 50%-Gewichtung erlaubt, gelegen sein.
  3. vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet werden. Eine Unterbrechung der Eigennutzung oder der Vermietung kann bis zu 6 Monate als unschädlich angesehen werden. Der Eigentümer (Sicherungsgeber) und der Kreditnehmer müssen nicht identisch sein.Bauträgerkredite sind ausgeschlossen (vgl. BAKred Rundschreiben 02/99 – Anrechnungserleichterungen für Realkredite, Berlin,21.01.1999)

Anforderungen an das Wertermittlungsverfahren
Folgende Anforderungen sind zu erfüllen:

  1. Für den privilegierten Realkredit muss der Verkehrs- und Beleihungswert ermittelt werden. Nach dem Vergleich von 50%des Verkehrswertes und 60% des Beleihungswertes wird der niedrigere Wert mit 50% anstatt 100% gewichtet. Hierzu gelten die§ 12 Abs. 1 und 2 HypBG.
  2. Der Beleihungswert ist mind. alle 3 Jahre zu überprüfen und ggf. anzupassen. Sinkt zwischenzeitlich der Verkehrswert um mehrals 10% (Änderungen auf dem regionalen Markt) ist der Beleihungswert neu zu überprüfen.
  3. Alternativ zum Verkehrswert gem. § 194 BauGB kann ein in Fachkreisen anerkanntes Wertermittlungsverfahren angesetzt werden.Dies gilt jedoch als Ausnahmeregelung und muss dem Bundesaufsichtsamt und der zuständigen Landeszentralbank mitgeteilt werden.
  4. Die Gutachter müssen über langjährige Erfahrung verfügen. (vgl. BAKred Rundschreiben 02/99 – Anrechnungserleichterungen für Realkredite, Berlin, 21.01.1999)

Kreterien der Darlehens- und Kreditvergabe

Kreterien der Darlehens- und Kreditvergabe

Darlehen Kreditvergabe: IAS / IFRS – (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) und Basel II

werden in Zukunft für Kreditnachfragende, bilanzierende Unternehmen, eine immer größere Bedeutung erlangen. Denn die Banken verlangen im Zuge der Einführung von Basel II ab 2007 zukünftig zeitnahe Bewertungen Ihrer Sicherheiten für Ihre Immobiliarkredite bzw. sonstige durch Immobilien besicherte Kredite.Durch Basel II sind Banken verpflichtet, mindestens alle 3 Jahre die Sicherheiten durch qualifizierte Gutachter bewerten zu lassen (siehe auch beiliegenden Artikel Immobilien nach Kreditverlängerung neu bewertet aus der Fachzeitschrift „Immobilien ver-mieten“) Eine Bilanzierung nach den IAS/IFRS-Standards, wie sie bereits ab 2005 für alle börsennotierten Unternehmen zur Vorschrift wird, fördert durch den Ausweis von zeitnahen Immobilienwerten (ohne stille Reserven) die Transparenz für die Bank und erleichtert ein positives Rating und damit die notwendige Kreditvergabe. Namhafte Fachleute, aber auch viele Banken gehen davon aus, dass die zunächst nur für börsennotierten Unternehmen geltenden IAS/IFRS-Standards auch zukünftig für alle bilanzierende Unternehmen zur Anwendung gelangen werden, auch wenn dies jetzt noch nicht zwingend ist. Vorboten hierzu sind bereits die Empfehlungen der Europ. Union zur Anwendung der IAS/IFRS auf alle Unternehmen, konkretisiert durch einen Gesetzentwurf der Bundesregierung mittels des Bilanz-rechtsreformgesetzes, das in weiten Teilen die Anwendung der IAS/IFRS ermöglichen wird. Auch Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, erhalten das Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IAS aufzustellen.

Damit steigen auch die Anforderungen an die Sachverständigen, wobei es völlig offen ist, ob auch die EU ein Be-rufsstandsrechts für die „Immobilienbewerter“ mit allen seinen Konsequenzen einführen wird. In der Tendenz ist be-reits erkennbar, dass die Verengung des Sachverständigen auf die formale Bewertung nicht mehr ausreichend sein wird und stattdessen ein viel umfassenderes immobilien-wirtschaftliches Wissen verlangt wird. Der Markt wird in Zukunft die Leistung von Grundstücksbewertern verstärkt nachfragen, so auch die Meinung von Prof. Dr. Dr. Francke in einem Artikel der Allgemeinen Immobilienzeitung. „Mit der Hinwendung der Bilanzbewertung und Rechnungslegung zum Marktwert (Verkehrswert) eröffnen sich für die Wirtschaftsprüfer umgekehrt vielfältige Möglichkeiten, sich des Know-Hows der Sachverständigen für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke zu bedienen, die wie in kaum einem anderen Land auf die Marktwertermittlung spezialisiert sind und in den vergangenen Jahren auf einem im internationalen Vergleich hohen Niveau ausgebildet werden und als freie Sachverständige, als öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige, als Diplom Sachverständige der Deutschen Immobilien Akademie oder als zerti-fizierte Sachverständige tätig sind. Diese Sachverständige bringen in der Regel auch das mit, was in den IDW-Prüfungsstandards zur Verwertung der Arbeit von Sachverständigen (IDW PS 322) bei der Abschluss des Prüfungs-nachweises gefordert wird….. Ein Sachverständiger unterliegt weitergehender, als die Prüfungsstandards es fordern, nicht nur dem Objektivitätsgebot, sondern auch dem …. Klarheits- und Begründungsgebot, der Sorgfaltspflicht und, was für Deutschland besonders hervorzuheben ist, dem Höchstpersönlichkeitsgebot. Der Sachverständige steht in seiner Eigenschaft für seine Tätigkeit gerade; er haftet.“ so Prof. Kleiber in einem Artikel der FAZ vom 15.10.2004.

Daher vertrauen Sie sich nur einem erfahrenen, umfassend ausgebildeten Sachverständigen an.
Möchten Sie weitere Detail-Informationen zu diesem Thema, wenden Sie sich an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Ihren Firmenkreditbetreuer bei Ihrer Bank.Weitere Infos finden Sie im untenstehenden Text oder u.a. auch unter www.ifrs-portal.com (Quelle www.ifrs-portal.com sowie eigene Recherchen, eine Gewährleistung für die u. g. Angaben kann nicht übernommen werden. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater)

Was sind IFRS / IAS
Das Bedürfnis nach internationaler Vergleichbarkeit der Rechnungslegung führte bereits 1973 zur Gründung des International Accounting Standards Committee (IASC) als privatrechtlicher Verein nationaler Verbände von Rech-nungslegern und Wirtschaftsprüfern, mit Sitz in London. Über viele Jahre führte das IASC ein kaum beachtetes Schattendasein, bis die EU im Jahr 2000 beschloss, bei der Fortentwicklung von Rechnungslegungsvorschriften mit dem IASC zusammenzuarbeiten. Zum 1. April 2001 erfolgte eine Umstrukturierung des IASC und die Umbenennung in IASB (International Accounting Standards Board).
Bei Beginn seiner Tätigkeit hat der IASB die von seinem Vorgänger, dem IASC, herausgegebenen IAS-Standards übernommen. Neue vom IASB entwickelte Rechnungslegungsstandards heißen nunmehr IFRS und werden fort-laufend durchnummeriert. Der erste neue IFRS-Standard wurde im Juni 2003 vom IASB veröffentlicht und beschäftigt sich mit dem Thema der „Erstmaligen Anwendung der IFRS“.Am 06.04.04 hat die EU-Kommission IFRS 1 über-nommen, mit der Folge das alle börsennotierten Unternehmen, die ihre Rechnungslegung ab dem Jahr 2004 auf IAS/IFRS umstellen, diesen Standard bei der Aufstellung des Jahresabschlusses beachten müssen. Zwar gelten die IAS/IFRS zunächst nur für an der Börse notierten Unternehmen, es ist aber davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit auch mittelständische Betriebe bzw. alle bilanzierenden Unternehmen auf diesen Standard umschwenken müssen (so z. B. Prof. Schulte, einem bekannten Immobilienökonomen und Gründer der European Business School in Östrich-Winkel in einem Artikel der FAZ vom 13.08.04 sowie die meisten Fachleute).

Die wesentlichen Veränderungen, die bei einer Umstellung auf IAS/IFRS zu erwarten sind, lassen sich am besten verstehen, wenn man sich den grundlegenden Unterschied in der Zielsetzung zwischen deutschem Handelsrecht und IAS/IFRS verdeutlicht. Das deutsche Handelsrecht ist historisch geprägt vom Vorsichtsprinzip, im Mittelpunkt steht die Kapitalerhaltung und der Schutz der Gläubiger. Bei den IAS/IFRS steht dagegen die Informationsfunktion der Rechnungslegung im Mittelpunkt („entscheidungsrelevante Informationen“), und zwar Information vor allem für die Shareholder Dabei steht als Bild des typischen Shareholders nicht ein Gesellschaftergeschäftsführer einer mittelständischen GmbH im Vordergrund, sondern der eher anonyme Teilnehmer (z.B. als Aktionär oder Anleihe-gläubiger) der organisierten Kapitalmärkte oder aber auch in Zukunft die Gläubiger, in erster Linie die Banken die schon im Hinblick auf Basel II und den damit einhergehenden Verschärfungen bei der Kreditvergabe und der Pflicht zu Ratings zur Beurteilung der Bonität ihrer Schuldner an einheitlichen Standards interessiert sein müssen.

Wesentliche Anforderung an den Jahresabschluss ist daher die „fair presentation“, die nicht durch Aspekte der Vorsicht und der Risikovorsorge eingeschränkt werden soll.

Tendenziell führt die Anwendung der IAS/IFRS zu einem höheren Eigenkapitalausweises durch Verhinderung der Bildung von stillen Reserven und durch – gegenüber dem deutschen Handelsrecht – frühere Gewinnrealisierung. Der Deutsche Standardisierungsrat (DSR) hat im Jahr 2002 eine Feldstudie durchgeführt, in der die durchschnittliche Zunahme des Eigenkapitals bei der Umstellung von HGB auf IAS/IFRS mit 34% ermittelt wurde.

Umbenennung der IAS in IFRS
Zu einiger Verwirrung hat die „Umbenennung“ der IAS in IFRS geführt. Der neue hauptamtliche Board hat sich entschieden, die von ihm verabschiedeten Standards IFRS zu nennen. In zeitlicher Betrachtung gilt daher:

  • IAS sind die vom IASC verabschiedeten, weiterhin gültigen Standards.
  • IFRS sind die vom IASB verabschiedeten neuen Standards.

Andererseits verwendet der Board die neue Bezeichnung IFRS aber auch als Oberbegriff. Die Praxis verfährt bislang häufig eher umgekehrt, indem sie mit „IAS-Bilanz“ die nach IAS- und IFRS-Standards erstellte Bilanz bezeichnet. (aus Lüdenbach, IAS / IFRS, 3. Aufl., 2004, Freiburg i.Br.)

Wer muss nach IFRS / IAS bilanzieren ?
Die EU-Verordnung 1606/2002 verpflichtet Kapitalmarkt orientierte Unternehmen, von einigen Ausnahmen ab-gesehen, ab dem Jahr 2005 Konzernabschlüsse nach den IFRS / IAS zu erstellen und zu veröffentlichen. Für die Konzernabschlüsse nicht kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für die Einzelabschlüsse besteht eine Option der EU-Mitgliedstaaten, IFRS-Abschlüsse wahlweise zuzulassen oder vorzuschreiben. Das Bundesministerium der Justiz hat am 15.12.2003 den Gesetzentwurf des Bilanzrechtsreformgesetzes BilReG – veröffentlicht, mit dem die Option in nationales Recht umgesetzt werden soll. Danach erhalten Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, das Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IFRS aufzustellen.
Das kann z.B. für solche Unternehmen von Interesse sein, die sich auf den Gang an die Börse vorbereiten oder deren Banken für das Rating einen Abschluss nach IFRS erwarten. Beim Einzelabschluss eröffnet der Gesetzesentwurf die Möglichkeit, dass in den Pflichtveröffentlichungen eines Unternehmens ein IFRS-Einzelabschluss an die Stelle des traditionellen HGB-Abschlusses treten kann. Das Unternehmen wird damit in die Lage versetzt, sich seinen Geschäftspartnern mit einem auf Informationszwecke zugeschnittenen, international „lesbaren“ Abschluss zu präsentieren. Für die Bemessung von Gewinnausschüttungen und für steuerliche Zwecke bleibt es dagegen beim HGB-Abschluss. Unternehmen, die sich entscheiden auf IFRS umzustellen, werden also auf Einzelabschlussebene auf längere Zeit zweigleisig fahren müssen.

Für die Immobilienbewertung werden zukünftig folgende IAS-Standards wichtig sein und dazu führen ein möglichst reales Abbild des Immobilienvermögens in der Bilanz zu schaffen: aus IAS Nr. 16
28. Nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert ist eine Sachanlage zu ihren Anschaffungskosten abzüglich der kumuliertenAbschreibungen und kumulierten Wertminderungsaufwendungen anzusetzen.

Alternativ zulässige Methode
29. Eine Sachanlage ist nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert zu einem Neubewertungsbetrag anzusetzen, der seinem beizulegenden Zeitwert am Tage der Neubewertung abzüglich nachfolgender kumulierter planmäßiger Abschreibungen und nachfolgender kumulierter Wertminderungsaufwendungen entspricht. Neubewertungen haben mit hinreichender Regelmäßigkeit zu erfolgen, damit der Buchwert nicht wesentlich von dem Wert abweicht, der sich bei einer Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag ergeben würde.

N e u b e w e r t u n g e n
30. Der beizulegende Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden ist in der Regel der Marktwert. Zur Ermittlung dieses Wertes bedient man sich normalerweise der Berechnungen hauptamtlicher Gutachter.
31. Der beizulegende Zeitwert für technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ist in der Regel der durchSchätzungen ermittelte Marktwert. Gibt es auf Grund der speziellen Art der technischen Anlagen und Betriebs-und Geschäftsausstattung und ihres seltenen Verkaufes, ausgenommen als Teil einer Geschäftsveräußerung, – keineAnhaltspunkte für deren Marktwert, werden die Vermögenswerte zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten bewertet.
32. Die Häufigkeit der Neubewertungen hängt von den Bewegungen des beizulegenden Zeitwertes der Sachanlagen ab, die neubewertet werden. Eine erneute Bewertung wird nötig, wenn beizulegender Zeitwert und Buchwert eines neu bewertetenVermögenswertes wesentlich voneinander abweichen. Bei manchen Sachanlagen kann es zu signifikanten Schwankungen desbeizulegenden Zeitwertes kommen, die eine jährliche Neubewertung erforderlich machen. Derart häufige Neubewertungen sindfür Sachanlagen nicht erforderlich, bei denen sich der beizulegende Zeitwert nur geringfügig ändert. Eine alle drei oder fünf Jahre vorgenommene Neubewertung kann hier ausreichend sein.
34. Wird eine Sachanlage neu bewertet, ist die ganze Gruppe der Sachanlagen, zu denen der Gegenstand gehört, neu zu bewerten.
35. Unter einer Gruppe von Sachanlagen versteht man eine Zusammenfassung von Vermögenswerten, die sich durch ähnliche Artund ähnliche Verwendung in einem Unternehmen auszeichnen. Beispiele für eigenständige Gruppen sind u. a.:

(a) unbebaute Grundstücke;
(b) Grundstücke und Gebäude;

36. Die Gegenstände innerhalb einer Gruppe sind gleichzeitig neu zu bewerten, um eine selektive Neubewertung und eine Mischungaus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Neubewertungsbeträgen zu verschiedenen Zeitpunkten imAbschluss zu vermeiden. Jedoch darf eine Sachanlagengruppe auf rollierender Basis neu bewertet werden, sofern ihreNeubewertung in einer kurzen Zeit spanne vollendet wird und die Neubewertungen zeitgerecht durchgeführt werden.
37. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung erhöht, so wird die Erhöhung im Eigenkapitalinnerhalb der Neubewertungsrücklage erfasst. Allerdings ist eine Erhöhung auf Grund einer Neubewertung erfolgswirksam zuerfassen, soweit sie eine in der Vergangenheit als Aufwand erfasste Abwertung desselben Vermögenswertes auf Grund einerNeubewertung rückgängig macht.
38. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung vermindert, so wird die Abwertung als Aufwanderfasst. Eine Verminderung auf Grund einer Neubewertung ist jedoch direkt mit einer zugehörigen Neubewertungsrücklage zuverrechnen, soweit sie den Betrag der entsprechenden Neubewertungsrücklage nicht übersteigt.
39. Die Neubewertungsrücklage im Eigenkapital kann direkt den Gewinnrücklagen zugeführt werden, sofern die Rücklage realisiert ist.Die gesamte Rücklage kann bei Stilllegung oder Veräußerung des Vermögenswertes realisiert werden. Ein Teil der Rücklage kannallerdings schon bei Nutzung des Gegenstandes durch das Unternehmen realisiert werden. In diesem Fall ist die realisierteRücklage die Differenz zwischen der Abschreibung auf den neu bewerteten Buchwert und der Abschreibung auf Basishistorischer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Umbuchung der Neubewertungsrücklage in die Gewinnrücklagen erfolgt
erfolgsneutral.
40. Die sich aus der Neubewertung von Sachanlagen eventuell ergebenden Konsequenzen für die Ertragsteuern werden in IAS 12,Ertragsteuern, behandelt.

aus IAS Nr. 40:
1. IAS 40 regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabevorschriften. Dieser Standard war erstmals in der ersten Berichtsperiode eines am 1. Januar 2001 oder danachbeginnenden Geschäftsjahres anzuwenden. Eine frühere Anwendung wurde empfohlen.
2. Der Standard ersetzt frühere Bestimmungen des IAS 25, Bilanzierung von Finanzinvestitionen. Nach IAS 25 konnte dasUnternehmen zwischen einer Reihe von Bilanzierungsmethoden für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wählen (fortgeführteAnschaffungskosten gemäß der Benchmark-Methode in IAS 16, Sachanlagen, Neubewertung und Abschreibung gemäß deralternativ zulässigen Methode in IAS 16, Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich des Wertminderungsaufwands gemäßIAS 25 oder Neubewertung gemäß IAS 25). IAS 25 wird zurückgezogen, wenn dieser Standard in Kraft tritt.
3. Als Finanzinvestition gehalten werden jene Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile eines Gebäudes – oder beides)definiert, die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasing-verhältnisses) zur Erzielung vonMieteinnahmen und/oder zum Zwecke von Wertsteigerungen gehalten werden und nicht:
(a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke, oder
(b) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.
4. Der Standard behandelt nicht:
(a) vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien (dies sind Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. derErbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt werden) – diese werden gemäß IAS 16, Sachanlagen,entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder mit dem Neubewertungsbetrag abzüglich nachfolgender planmäßigerAbschreibungen bewertet
(b) Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten werden – sie werden mit demniedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräusserungswert gemäß IAS 2, Vorräte, angesetzt;
(c) Immobilien, die für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden – auf solche Immobilien findet biszum Abschluss der Erstellung oder der Entwicklung IAS 16 Anwendung; danach sind die Immobilien als Finanzinvestition zubehandeln und unterliegen diesem Standard. Allerdings gelangt dieser Standard bei bereits bestehenden und als Finanzinvestitiongehaltenen Immobilien zur Anwendung, die für eine solche weitere zukünftige Nutzung saniert werden;
(d) die vertraglichen Rechte, die ein Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses einnimmt, dies wird durchIAS 17, Leasingverhältnisse, geregelt
(e) biologische Vermögenswerte, die mit einem Grundstück verbunden sind, das mit landwirtschaftlicher Tätigkeit imZusammenhang steht – geregelt in IAS 41, Landwirtschaft; und
(f) Abbaurechte sowie die Suche nach und Gewinnung von Mineralien, Öl und Erdgas und ähnlichen nichtregenerativenRessourcen.
5. Das Unternehmen hat nach diesem Standard die Wahl zwischen:
(a) dem Modell des beizulegenden Zeitwerts: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind dann mit dem beizulegenden Zeitwertzu bewerten und Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in der Gewinn- und Verlust rechnung zu erfassen; oder
(b) dem Anschaffungskostenmodell. Das Anschaffungskostenmodell entspricht der Benchmark Methode in IAS 16, Sachanlagen: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind in diesem Fall zu fortgeführten Anschaffungskosten (abzüglich kumulierterWertminderungsaufwendungen) zu bewerten. Ein Unternehmen hat bei der Wahl des An-schaffungskostenmodells denbeizulegenden Zeitwert seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzugeben.

Darlehensarten | Finanzierungsmöglichkeiten

Darlehensarten | Finanzierungsmöglichkeiten

Darlehensarten Finanzierungen – Cap Darlehen

Darlehensarten Finanzierungen: Ein Cap-Darlehen ist ein Darlehen mit variablem Zins, bei dem der Zinssatz jedoch eine Zinsobergrenze (den Cap) nicht überschreitet. Ökonomisch handelt es sich um ein Kombiprodukt aus einem festverzinslichen Darlehen und einem Zinsderivat (einem Zinscap). Das entsprechende Wertpapier ist ein Cap-Floater. Das Cap-Darlehen unterscheidet sich dahingehend von einem „normalen“ Darlehen, als dass der Zinssatz nicht auf einen zum Teil Jahre, sondern nur auf wenige Monate dauernden Zeitraum festgesetzt und dann erneut anhand eines kurzfristigen Zinssatzes (z. B. nach dem (EURIBOR) angepasst wird. Gegen einen deutlichen Zinsanstieg ist das Darlehen abgesichert, indem eine Zinsobergrenze vereinbart wird.Es wird beispielsweise ein Fünfjahreskredit mit einem variablen Zinssatz abge-schlossen. Als Zinsobergrenze wird ein Zinssatz von 5 Prozent vereinbart. Sollten in den fünf Jahren der Laufzeit des Kredits die allgemeinen Zinsen die vereinbarten fünf Prozent übersteigen, ist diese Steigerung für das abge-schlossene Darlehen aufgrund der Vereinbarung der Obergrenze hinfällig. Sinken jedoch die allgemeinen Zinsen, passt sich der Zinssatz des Cap-Darlehens den niedrigeren Zinsen nach unten an. Das Zinsänderungsrisiko des Darlehennehmers ist aufgrund der vereinbarten Zinsobergrenze begrenzt. Da der Cap jedoch erst oberhalb des aktuellen Marktzinses für variable Kredite greift, ist das Cap-Darlehen im Fall steigender Zinsen nur solange günstiger als ein Festzinsdarlehen, solange der beim Abschluss des Darlehens gültige Festzins höher liegt, als der vereinbarte CAP-Zins. Bei fallenden Zinsen ist ein variables Darlehen ohne Cap immer günstiger als ein Cap-Darlehen. Grund ist, dass die Bank zur Absicherung für den Fall der Steigerung des allgemeinen Zinssatzes eine sogenannte Cap-Prämie, eine Art Versicherungsprämie, festlegt. Sie richtet sich in ihrer Höhe nach der Laufzeit des Cap-Darlehens und der Differenz zwischen dem allgemeinen Zinssatz und der vereinbarten Zinssatzobergrenze.
Wie bei einem variablen Darlehen fallen bei einem Cap-Darlehen bei vorzeitiger Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigungen an. Während die Zinssätze bei „normalen“ Darlehen bedingt durch viele Anbieter sehr gut vergleichbar sind, werden Cap-Darlehen nur von wenigen Banken offensiv angeboten. Daher ist ein Konditionenvergleich schwierig.

Darlehensarten Finanzierungen – Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die Standardlösung unter den Produkten zur Immobilienfinanzierung. Der Vorteil: Sie bezahlen monatlich oder vierteljährlich eine gleich bleibende Rate (die so genannte Annuität), die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Zinsbindungsfrist fest ver-einbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre, jedoch sind auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich. Sofern Sie Ihr Darlehen nicht zum Ende der Zinsbindung vollständig tilgen, muss für das Restdarlehen eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes können Sie selbst bestimmen, sie muss jedoch mindestens 1% betragen. Das Darlehen wird dadurch Monat für Monat zurückbezahlt. Hierbei verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil kontinuierlich durch die ersparten Zinsen steigt. Für wen ist es sinnvoll? Das herkömmliche Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen, bei ihrer Baufinanzierung kein Zinsrisiko eingehen möchten und somit den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben wollen.

Darlehensarten Finanzierungen – Forward-Darlehen

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft in zwölf bis 60 Monaten aus und Sie wollen sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern? Kein Problem. Der Vorteil: Mit dem Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) können Sie bis zu 60 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinan-zierung festschreiben. Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft – und löst dann Ihr bestehendes Darlehen ab. Die IVP bietet Ihnen dabei aus dem Angebot von mehr als 10 renommierten Kreditinstituten das für Sie günstigste Produkt. Für wen ist es sinnvoll ? Für jeden Kreditnehmer mit einem Darlehen, dessen Zinsbindung in den nächsten zwölf bis 60 Monaten ausläuft und der mit steigenden Zinsen rechnet bzw. der sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte.

Darlehensarten Finanzierungen – Volltilger-Darlehen

Unser Volltilgerprogramm bietet gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase eine besonders attraktive Möglichkeit, Ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen. Genau wie beim Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich eine gleich bleibende Rate (die so genannte Annuität), die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Allerdings geben Sie hier nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, sondern bestimmen den Zeitraum, nach dem Sie schuldenfrei sein wollen. Aus dieser Vorgabe ergibt sich der Tilgungsanteil, mit dem Sie Ihr Darlehen innerhalb der vorgegebenen Zeit vollständig zurückführen können. Dabei gilt: Je kürzer die gewählte Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil – und umgekehrt. Bei den Laufzeiten unseres Volltilgerprogramms haben Sie die Wahl zwischen 10, 12, 15 und 20 Jahren. Der Vorteil: Höhere Tilgungssätze werden von den Banken aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit generell mit attraktiveren Zinssätzen belohnt. Das derzeitige Zinstief macht dieses Konzept darüber hinaus noch einmal attraktiver: Trotz hoher Tilgungsanteile sind die Belastungen aus Zins und Tilgung derzeit nur geringfügig höher als der langfristige Durchschnitt für annuitätische Darlehen mit 1% Tilgung. Für wen ist es sinnvoll? Das Volltilger-Darlehen ist für alle Immobilienkäufer besonders empfehlenswert, die die aktuelle Zinslage für eine schnellere Tilgung bei überaus günstigen Konditionen nutzen wollen.

Darlehensarten Finanzierungen – Konstant-Darlehen

Die Hypothekenzinsen bewegen sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Vorteil: Mit dem Konstant-Darlehen lassen sich die aktuellen Konditionen – und somit Ihre monatliche Rate – für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens sichern. Außerdem erhalten Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu sechs Monaten. Das Konstant-Darlehen gibt es in zwei Versionen. Die Standard-Variante läuft insgesamt rund 30 Jahre. Hier erfolgt bei Vertrags-abschluss eine Sondereinzahlung auf den Bausparvertrag. Die Turbo-Variante ist bereits nach rund zehn Jahren zurückgezahlt. Hier wird der Bausparvertrag ausschließlich über die monatlichen Raten bespart. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags setzt sich die monatliche Rate aus Bausparbetrag und Kreditzinsen zusammen. Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Die bisher gewohnte monatliche Rate ändert sich nicht, sie wird jetzt jedoch für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet. Für wen ist es sinnvoll? Das Konstant-Darlehen ist ideal für Kreditnehmer, die eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen. Die Zinsgarantie schaltet das Risiko steigender Zinsen während der Darlehenslaufzeit völlig aus. Außerdem ist die bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu sechs Monaten besonders für Bauherren sehr attraktiv.

Darlehensarten Finanzierungen – Flex-Darlehen

Traditionell sind in Deutschland lange Zinsbindungen beliebt. Dabei wird gerne übersehen, dass kurzfristige Zins-bindungen mehr Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens bieten. Mit unserem Flex-Darlehen bieten wir Ihnen ein Finanzierungsinstrument, mit dem Sie von diesem Vorteil einer kurzfristigen Zinsbindung profitieren können. Die Zinsbindung des Flex-Darlehens ist nicht für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern wird alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank und wird jeden Tag in der Zeitung veröffentlicht, so dass auch die vierteljährlichen Zinsanpassungen völlig nachvollziehbar sind. Hierin unter-scheidet sich das Flex-Darlehen maßgeblich von klassischen variablen Darlehen, bei denen der Kreditgeber in freiem Ermessen den Zinssatz anpassen kann. Das Flex-Darlehen bietet die folgenden Vorteile: 100%ige Sondertilgungs-möglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigung, Jederzeitige Wandlungsmöglichkeit in ein Festzinsdarlehen und somit völlige Flexibilität bei der Zinsfixierung, Möglichkeit, von Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank zu profitieren. Für wen ist es sinnvoll? Das Flex-Darlehen ist ideal für jeden, der maximale Flexibilität sucht und auf fallende Zinsen spekuliert.

Darlehensarten Finanzierungen – Festdarlehen

Der Vorteil: Das Festdarlehen ist eine ideale Möglichkeit für Kapitalanleger, die steuerlichen Vorteile der Immobilien-anlage optimal auszuschöpfen. Auch beim Festdarlehen setzt sich die monatliche Zahlung aus einem Zins- und Til-gungssatz zusammen. Die Tilgungsleistung fließt nicht direkt an die Bank zurück, sondern wird in festverzinsliche Wertpapiere, Aktienfonds oder Aktien investiert. Zur Finanzierung der Immobilie dient ein tilgungsfreies Darlehen, auf das Sie nur Zinsen bezahlen und dessen Restschuld während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Die Ausschüttung der Geldanlage wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet – und kann bei langfristig positiver Wertent-wicklung der Anlage einen entsprechenden Vermögensüberschuss darstellen. Für wen ist es sinnvoll? Das Fest-darlehen empfiehlt sich besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen. Diese Kapitalanleger können die Zinsen aus der Immobilienfinanzierung steuerlich absetzen und über das Festdarlehen daher in erheblichem Umfang von Steuervorteilen profitieren.

Darlehensarten Finanzierungen

 

Mietkauf | Optionskauf

Mietkauf Optionskauf

Mietkauf Optionskauf, Ihre Sicherheit auch in der Zukunft: Ihre Planungs- und Zukunftssicherheit ist uns wichtig. Wir schützen Sie vor Basel II und den strengen Kriterien der Finanzinstitute. Selbst in finanziellen Schieflagen droht Ihnen kein finanzielles Fiasko.

Während Sie bei einer Darlehensfinanzierung im Falle der Zahlungsunfähigkeit meist aus Ihrer Immobilie ausziehen müssen und in aller Regel zur Kasse gebeten werden, erhalten Sie beim Optionskauf Geld zurück. Sie sind vor den durch Krankheit, Scheidung und/oder Arbeitslosigkeit ausgelösten finanziellen Folgen abgesichert.

Für viele Menschen einfach genial – Mietkauf Optionskauf
Ob unsere Jüngsten, junge Familien, Singles, Unternehmer, Selbständige oder die ältere Generation – dieses Konzept ist für viele Menschen eine hervorragende Möglichkeit, ohne Kredit und Schulden Bewohner ihrer Traumimmobilie zu werden. Innerhalb von 25 Jahren haben Sie die Möglichkeit, Ihr Haus zu dem von Anfang an festgelegten Preis zu erwerben. Dazu greifen Sie einfach auf den zweckgebundenen Ansparbeitrag von mind. 1,1% und die zusätzliche Ansparergänzung zurück.

Mietkauf Optionskauf – Ohne Kredit, ohne Schulden
Morgen zum Preis von gestern kaufen, ohne Kredit, ohne Schulden und ohne Risiko Eigentümer der eigenen Traum-Immobilie (Haus oder Wohnung) werden. Der Immobilieninteressent wird Mitglied einer Genossenschaft und zeichnet einen Genossenschaftsanteil. Die Höhe der Einlage beeinflusst damit die zukünftige Investitionssumme.

Nach einer bestimmten Wartezeit erwirbt die Genossenschaft das Wunschobjekt für das Mitglied. Das Mitglied wird sofort in der Abt. II im Grundbuch des Amtsgerichtes eingetragen. Damit hat das Mitglied 25 Jahre lang die Option, das Objekt zu dem von der Genossenschaft ursprünglich investierten Betrag, der im Notarvertrag festgelegt wurde, zu erwerben.

Das Mitglied hat somit 25 Jahre lang einen fest planbaren Aufwand, weil auch der Mietzins für die gesamte Zeit fest steht. Zusätzlich zum Mietzins spart das Mitglied mindestens 1,1% p.a. der Investitionssumme zweckgebunden auf eine Anlageform (freigegeben) an, die auf seinen Namen geführt und an die Genossenschaft abgetreten wird. Dieses Guthaben kann jederzeit zum Erwerb der Immobilie mitverwendet werden. Um den zukünftigen Kaufpreis sicher zu stellen sprechen Sie mit einem qualifizierten Optionskaufberater unseres Hauses.

Spätestens nach 25 Jahren muss sich das Mitglied entscheiden, ob es die Immobilie als Eigentümer erwerben will oder sich anderweitig orientieren möchte.
Das Risiko des Wiederverkaufs, bzw. der Wiedervermarktung entfällt für das Mitglied. Das Mitglied selbst kommt jederzeit ohne weitere Zahlungsverpflichtungen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist aus dem notariell beglaubigten Optionskaufvertrag heraus.

Klare Kostenstruktur über 25 Jahre – Mietkauf Optionskauf
Steigende Zinssätze haben schon so manchen Eigenheimbesitzer in den Ruin getrieben. Bei Optionskauf zahlen Sie die einmal vereinbarten Monatsraten. Sie haben 25 Jahre lang kein Zinsrisiko.

Flexible Zinsstruktur – Mietkauf Optionskauf
Sie legen von Anfang an fest, ob Sie einen festen Zins über 25 Jahre möchten. Oder Sie entscheiden sich für unseren Staffelmietzins, der für viele Menschen ein guter Einstieg in die zukünftigen eigenen vier Wände ist. Im ersten Fall zahlen Sie ganze 4,5% ohne Schwankungen, im zweiten Fall beginnen Sie sogar mit nur 3,85%.

Geringes Eigenkapital – Mietkauf Optionskauf
Beim Optionskauf benötigen Sie ein anfängliches Eigenkapital von nur 10 – 20%, wobei Ihnen auch gerne die Mög-lichkeit der Stundung einräumt werden kann.

Überzeugende Sicherheit – Mietkauf Optionskauf
Das Konzept besticht durch seine hohe Sicherheit. Die Eintragung ins Grundbuch oder die Anlage des zweckge-bundenen Ansparbeitrages in Höhe von 1,1% auf eine sichere Anlage tragen zu dieser Sicherheitsstruktur bei.

Hohe Flexibilität – geringes Risiko – Mietkauf Optionskauf
Während Sie Ihre Immobilie nutzen, bleiben Sie jederzeit flexibel und vor finanziellen Stolperfallen geschützt. Ob bei Arbeitslosigkeit, Trennung oder berufliche Veränderung – durch die verbraucherfreundliche Gestaltung des Options-kaufes kann es zu keiner Zwangsversteigerung kommen.

Sicheres Wohnen, und das ein Leben lang – Mietkauf Optionskauf
Ob Sie sich während der Zeit von 25 Jahren für den endgültigen Kauf Ihrer Immobilie entscheiden oder auf Dauer als Mieter in den eigenen vier Wänden bleiben, niemand kann Sie von heute auf morgen auf die Straße setzen. Sie ver-binden von Anfang an die Vorteile des Eigentümers mit den Vorzügen des Mieters.

Dieses Konzept ist ein ideales Produkt für Unternehmer und Selbständige. Das beginnt schon mit der unkomplizierten Bearbeitung. Die Liquiditätsprüfung geht schnell und einfach. Darüber hinaus verbessern Sie durch den Optionskauf Ihr Basel II Rating bei Ihrer Bank. Im Weiteren haben Sie als Unternehmer durch unser Produkt die Möglichkeit, Ihre Werte zu sichern und einen aktiven Vermögensschutz für sich und Ihre Familie aufzubauen.

Speziell für Selbständige – Mietkauf Optionskauf
Im Zuge von Basel II und III wird es für Selbständige immer schwieriger, überhaupt Kredite zu erhalten. Der Selbst-ständige kann zu seinem Eigenheim kommen ohne seinen vorhandenen Kreditrahmen einschränken zu müssen. Oder er kann sich finanzielle Freiheit schaffen und trotzdem 25 Jahre sicherer Besitzer seiner Immobilie bleiben, in dem er sein Objekt mit der Sicherheit, jederzeit das Objekt für die erhaltene Summe zurückkaufen zu können, an die Ge-nossenschaft veräußert.

Unternehmertum lohnt sich
Die Realisierung des Eigenheims für Unternehmer ist eine der Stärken. Hier lohnt sich das Unternehmertum. Auch bei einer bestehenden Immobilie ergeben sich hervorragende Möglichkeiten, Ihre Liquidität zu erhöhen und neue finanzielle Spielräume zu schaffen. Verkaufen Sie uns Ihre Immobilie und stecken Sie Ihr Geld in lohnenswerte Projekte.

Schuldenfrei ins Eigenheim – für 50 Plus „im besten Alter“
Das Konzept bietet Menschen in den besten Jahren zahlreiche Vorteile. Sie benötigen keinen Kredit (dessen Bedingungen in diesem Alter nicht einfach sind). Sie haben keine Schulden. Sie sind in jeder Beziehung flexibel. Das Konzept ermöglicht Ihnen alters– und behindertengerechtes Bauen über Optionskauf oder Sie können sich Ferien-immobilien innerhalb Deutschlands zulegen.

Der Genossenschaftsanteil ist frei nach gesetzlichen Bestimmungen vererbbar. Ebenso sind die Rechte aus dem Optionskaufvertrag frei vererbbar.

Ältere Generation
Viele Menschen haben bezahlte Immobilien, die allerdings das Lebensglück im Alter manchmal einschränken können. Doch der Schritt zur Trennung fällt schwer. Hier können ältere Menschen die Immobilien kapitalisieren, weiterhin in dieser gesichert wohnen und trotzdem einen frohen Lebensabend gestalten. Oder sie können ihr Objekt problemlos an die nächste Generation durch die Übergabe der Genossenschaftsanteile weiterübertragen.

Renditeberechnung für Immobilienaanleger & Investoren

Renditeberechnung für Immobilienanleger & Investoren

Rendite Berechnung Immobilien: Rendite und nochmals Rendite – der Trend zu lukrativen Immobilieninvestments nimmt zu. Wie Sie die Immobilien mit der besten Rendite kaufen.

Definition Rendite = der prozentuale Ertrag eines Investments, gerechnet über den Zeitraum eines Jahres

Kurze Glosse –> HAUSANSICHTEN: Während im Frühjahr 2000 der Aktienmarkt unter kräftigen Schwankungen zu leiden hat und der fallende Euro ganze Seiten der nationalen und internationalen Presse füllt, beginnt sich allmählich eine Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt abzuzeichnen. Doch längst wird nicht mehr blindlings alles gekauft, was von vier Wänden umgeben ist.

Rendite Berechnung Immobilien: Gefragt sind in erster Linie lukrative Renditeobjekte – Immobilieninvestments, die sich durch acht, neun oder gar zehn Prozent Rendite auszeichnen. Besonders gesucht sind dabei vor allem „hochprozentige“ Mehrfamilienhäuser, langfristig vermietete Gewerbeobjekte und Grossimmobilien. Die Gründe, die für ein solches Investment sprechen, sind unter anderem:

  • das Objekt – sofern es voll und ganz fremdfinanziert wird – trägt sich durch die Mieteinnahmen, bzw. in vielen Fällen bleibt sogar ein Überschuss (bei einem derzeitigen Zinsniveau von ca. 6%)
  • vorübergehende Mietausfälle sind eher zu verkraften (bei Objekten mit mehreren Mietern)
  • das Objekt ist leichter finanzierbar, weil es sich trägt
  • das Objekt ist – wenn die hier genannten Regeln befolgt werden – oft auch wieder leichter zu veräußern
  • die Wirtschaftlichkeit des Objekts ist nicht abhängig von zusätzlichen steuerlichen Vorteilen
  • der Erwerb von mehreren solchen Objekte ist unproblematischer, weil keine Unterdeckung vorhanden ist. Die Bonität (finanzielle Stärke) des Investors
  • erfährt eher eine Verbesserung, wenn Überdeckung durch regelmässige Mieteinnahmen gegeben ist

Wir wollen in diesem Informationsbrief auf diesen Trend zur Renditeimmobilie eingehen, der auch in den nächsten Jahren dominierend bei Anlageentscheidungen sein wird. Diejenigen Anbieter, die Rendite-Objekte zu liefern vermögen, werden mit Sicherheit jenen voraus sein, die eine Kapitalanlage-Immobilie mit „nur“ vier bis fünf Prozent Rendite verkaufen.

Zugegeben, für die Verwirklichung einer hohen Rendite sind einige Grundvoraussetzungen unabdingbar. Daher sollten die nachfolgend beschriebenen Eckdaten jedem potentiellen Investor dabei behilflich sein, seine Investitionsentscheidung sicherer zu treffen.

Rendite Berechnung Immobilien: Stellen wir zunächst die Frage:
Wie berechnet sich überhaupt die Rendite einer Immobilie?
Hier ist unsere Formel für die Berechnung der Nettorendite, die wir bereits in früheren Immobilien-Informationen vorgeschlagen haben:
Netto-Rendite = Jahresnettomiete zu Nettokaufpreis

Formel für die Berechnung:

Jahresnettomiete mal 100 dividiert durch Nettokaufpreis
Beispiel:
Eine Immobilie kostet DM 500.000,-
Die Nettomieteinnahme des Objekts bei Vollvermietung ist DM 40.000,- pro Jahr.
Berechnung:
40.000 x 100 = 4.000.000
4.000.000 : 500.000 = 8
Die Nettorendite beträgt also 8%.

Viele Anleger richten sich lieber nach dem sogenannten Faktor oder Vervielfältiger beim Berechnen der Rendite einer Immobilie, da dies etwas einfacher ist. Der Faktor ist nichts anderes als das Vielfache der Netto-Jahresmiete im Verhältnis zum Nettokaufpreis.

In diesem angegebene Beispiel ist der Faktor 12,5 – die zwölfeinhalbfache Nettojahresmiete ist hier der Netto-Kaufpreis.
Sie wissen also, wenn Sie den Faktor 12,5 haben, daß die Immobilie 8% Rendite erbringt. Hier ist eine Tabelle, die die Umrechnung erleichtert:

Rendite Berechnung Immobilien

oder für die umgekehrte Umrechnung:
Kaufpreis dividiert durch Jahresmiete=

Rendite Berechnung Immobilien

Rendite Berechnung Immobilien: Viele Investoren, vor allem im gewerblichen Bereich, legen von vornherein fest, welcher Faktor beim Kauf einer Immobilie maximal gelten darf. Dabei legen sie die gegenwärtige Jahresmieteinnahme zugrunde oder jene Summe, die bei Vollvermietung sicher angesetzt werden kann. Mieterhöhungen, steuerliche Vorteile und andere Faktoren bleiben zunächst unberücksichtigt. Viele Banken arbeiten in der Bewertung von Objekten zum Zwecke der Finanzierung übrigens heute ähnlich. So etwa gilt an manchen Standorten in den neuen Bundesländern bereits ein Faktor von zehnfach für Gewerbeobjekte auch bei guten Mietern als zu hoch, in guten Innenstadtlagen in den alten Bundesländern dagegen sind Faktoren von zwölf- bis vierzehnfach bei Gewerbeobjekten und dreizehn- bis fünfzehnfach bei Wohnimmobilien durchaus üblich.

So weit so gut, werden Sie sagen. Doch wie kommt überhaupt die Rendite zustande und welche weiteren Faktoren spielen beim Erzielen einer nachhaltigen Immobilienrendite eine Rolle?

Halten wir dazu einige Grundprinzipien fest:

  1. Der Standort ist ein wesentlicher Faktor bei der Entstehung der Rendite. Je besser der Standort, desto niedriger ist in den meisten Fällen die Nettorendite. Das leuchtet ein, denn an guten bis sehr guten Standorten sind die Grundstückspreise im Verhältnis zum eigentlichen Bauwerk sehr viel höher als an schwächeren Standorten. Diese werden nicht unbedingt durch eine sehr viel höhere Miete wettgemacht. Umgekehrt werden an schwächeren Standorten in vielen Fällen dennoch relativ gute Mieten bezahlt – während die Grund- und Bodenpreise niedrig sind.
  2. Baujahr, Bauweise und aktueller Bauzustand einer Immobilie sind ein weiterer Faktor. Vielfach haben Objekte mit baulichen Mängeln dennoch eine gute Mieteinnahme – während umgekehrt neue oder neuwertig sanierte Objekte nicht automatisch einen viel höheren Ertrag erbringen. Als Faustregel kann gelten: Je besser der Zustand, desto niedriger oft auch die Rendite.
  3. Die Mieter spielen eine weitere wichtige Rolle. Je sicherer die Mieteinnahmen auf lange Sicht, desto höher der Kaufpreis – was die Rendite schmälert. Auch das ist kein Wunder: Wer auf viele Jahre hinaus durch Mietverträge mit erstklassigen Mietern einen sicheren Ertrag erzielt, der wird das Objekt teurer verkaufen können als jener, der keine so gesicherten Mieteinnahmen vertraglich fixiert hat.

Daraus folgt die wichtigste Regel beim Kauf einer Renditeimmobilie:

Je höher die Rendite, desto genauer sollte man Standort, Zustand und langfristige Erzielbarkeit der Mieten unter die Lupe nehmen.

Rendite Berechnung Immobilien: Ja, nun werden Sie sagen: Dann sollte man doch am besten gar kein Objekt mit einer hohen Rendite kaufen, um überhöhten Risiken aus dem Weg zu gehen? Das können Sie natürlich machen – und all die Käufer, die nun übriggeblieben sind, weil sie mit Know-how und Entschlossenheit an Renditeobjekte herangehen, freuen sich. Denn: Hohe Rendite hat zwar ihren Preis – aber der besteht vor allem in der Bereitschaft, ein etwas höheres Risiko in Kauf zu nehmen. Dafür bringt eine Immobilie mit hoher Rendite auf lange Sicht oft deutlich mehr. Betrachten wir die Faktoren nun im einzelnen – und schauen wir uns dabei an, wie man diese Faktoren benutzen kann, um ein langfristig rentables Immobilieninvestment zu tätigen – und das eben möglichst nicht nur einmal, sondern mehrmals.

Rendite Berechnung Immobilien: Welche Anforderungen sollte man an den Standort richten? Zugegeben, wenn Sie in Frankfurt am Main ein Mehrfamilienhaus in bester Lage erwerben möchten, dürfen Sie keine Rendite von acht Prozent erwarten. Dafür bietet Ihnen aber auch ein Objekt mit vier, fünf oder sechs Prozent einige handfeste Vorteile: Zunächst ist da der Faktor der Standortsicherheit. Kaum ein Standort war in der Vergangenheit so wertsicher wie das Rhein-Main-Gebiet. Man könnte also schlussfolgern, dass dies auch in Zukunft so sein wird. Zu viele Faktoren sprechen dafür: Frankfurt als internationaler Bankenstandort, Frankfurt als Sitz des Euro, Frankfurt als einer der wichtigsten Flughäfen Europas, Frankfurt als Börsenplatz, Frankfurt als Kultur- und Ereigniswelt. Frankfurt bleibt ein Magnet – aber nicht für die, die hohe Renditen verwirklichen möchten.

Rendite Berechnung Immobilien

Wohin also muß man hierzulande blicken, möchte man gerne die Acht-Prozent-Hürde nehmen?

Folgende Erfahrungen werden sich dabei abzeichnen:

Je mehr nach Süden Sie gehen, umso niedriger werden die Renditen.
Je mehr nach Osten Sie gehen, umso unsicherer werden die Renditen.
Je mehr nach Norden Sie gehen, umso attraktiver werden die Renditen.

Natürlich sind dies sehr pauschale Aussagen. Nicht zuletzt spielen sogar die Faktoren „Glück“ und „Vitamin B“ (=Beziehungen) eine Rolle; so etwa kann man durchaus auch im Süden der Republik ein Schnäppchen ergattern und sogar an „sicheren“ Standorten mal Pech mit dem Mieter haben. Doch die genannten regionalen Unterschiede werden sich im allgemeinen bewahrheiten.

Rendite Berechnung Immobilien: Als Tip zu den neuen Bundesländern sei hier eingefügt: Wir haben in einer Buchveröffentlichung vor sechs Jahren angedeutet, dass man am besten fünf bis zehn Jahre warten soll, ehe man hier investiert – dann gehen viele überteuerte und zu hoch vermietete Objekte in Zwangsversteigerungen bzw. die Notverkäufe nehmen zu. Dies hat sich bewahrheitet, mit der Folge, daß Sie jetzt durchaus lukrativ kaufen können. Aber gerade in den fünf neuen Ländern müssen Sie sehr genau auf Standort, Mieter und Substanz schauen. In jedem Fall können Sie hier mit enorm günstigen Einstiegspreisen sogar gut sanierte Objekte erwerben.

Rendite Berechnung Immobilien

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